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Há muito ballyhoo no setor imobiliário em setembro sendo a “segunda primavera” no mercado que supostamente traz uma segunda onda de compras. Nossa diretoria local de imóveis esperava que as pessoas que voltavam de férias devolveriam alguma vida à nossa lentidão mercado, mas as estatísticas mostram que esse quase nunca é o caso. Em Victoria, a única coisa que setembro traz é mais listagens novas. Em 17 dos últimos 20 anos, as vendas de setembro caíram em agosto. Como um comprador, a queda pode ser um dos momentos mais interessantes, já que há tanto os vendedores sérios no mercado que cortam os preços para fazer um acordo, quanto alguns novos listados em uma época de declínio do interesse do comprador. Se você está listando agora, é melhor que seja vendido pelo Halloween ou não é provável.


Quanto ao que está acontecendo agora, estou começando a gostar da métrica de quanto os lugares estão vendendo em avaliações como o índice de vendas repetidas de um homem pobre. Embora os valores avaliados não sejam particularmente confiáveis ​​em uma determinada propriedade, eles são bastante aceitáveis ​​para propriedades como um todo. Isso significa que podemos usar a coleta de todas as vendas de uma única família e ver o valor acima da avaliação (a estimativa do valor em julho do ano anterior) para a propriedade mediana. Essa medida vem caindo desde maio, caindo de 15% acima da avaliação para 10% agora.

Como o imposto sobre especificações não é implementado, isso é pura especulação. Isso terá algum efeito com certeza. Será “eficaz”? Depende da sua definição dessa palavra. O imposto do comprador estrangeiro é eficaz? cortou muito da demanda de compradores estrangeiros no curto prazo, assim parece, mas é claro que não pode tornar a habitação acessível por conta própria.

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Que eles têm em seu plano de habitação. Deveriam gastar US $ 60 bilhões em vez de US $ 6 bilhões em 10 anos para construir de maneira muito mais agressiva a moradia subsidiada? Possivelmente. Mas, como efeito colateral, você também destruirá os investimentos de qualquer pessoa que tenha comprado uma casa de aluguel. Quando o governo fornece o suficiente habitação a preços acessíveis para todos que um investidor privado não pode competir. Eu posso imaginar o clamor…

Eu sou todo para construir moradias mais acessíveis, mas isso é um esforço de gerações. Não é razoável esperar que algum tipo de plano perfeito saia do governo imediatamente e isso exigirá uma rampa gradual nos gastos para que as pessoas o aceitem. Viena está gastando US $ 900 milhões por ano apenas para manter o status quo após 100 anos de construção.

Como um investidor (muito pequeno) com duas unidades de aluguel (em uma casa), estou muito preocupado que o governo esteja se concentrando cada vez mais e exclusivamente no lado da demanda. Algumas das mudanças no Ato de Inquilinato Residencial foram absolutamente justificadas e requeridas (como se livrar da brecha que permitia qualquer aumento de aluguel por meio de arrendamentos de prazo fixo), mas outras novas medidas não o são. O problema é que o governo quer que o mercado privado conserte um problema social, e assim está se concentrando apenas no lado da demanda medidas. Isso significa que eles estão no impossível papel de retóricos que querem que mais investidores criem casas de aluguel enquanto introduzem políticas / legislação que desincentivam diretamente a empresa. Eu estou bem com o meu investimento estagnado, eu sei que há risco e pode haver algumas perdas (esperançosamente pequenas) que ocorrem em ciclos normais. Eu não estou bem com mais e mais regras que se aplicam apenas aos provedores de habitação, enquanto o governo fica por aí fazendo nada para realmente criar mais moradias. Não é justo e é estúpido.

Estou muito cansada das medidas destinadas a tornar a propriedade de uma casa menos atraente / viável ou de passar o dinheiro para a habitação de aluguer acessível para o mercado privado. Realmente mascara a questão maior que são as décadas de subfinanciamento da habitação social pública. Não é a casa própria que está criando uma crise, é a falta de alternativas atraentes e acessíveis. A falta de segurança habitação a preços acessíveis também contribui para nossos problemas de falta de moradia.

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Amsterdã tem 55% de suas habitações como habitação pública acessível, com aluguel voltado para a renda – geralmente limitado a 710 euros por mês. Eu vi exatamente zero pessoas nas ruas quando visitei recentemente por essa e outras razões de política social. A Finlândia resolveu seu problema de falta de moradia com sua primeira estratégia habitacional. Quando as pessoas não têm outra opção estável, acessível e de longo prazo, propriedade de casa torna-se uma coisa cobiçada e a falta de moradia se torna entrincheirada.

Além disso, Barrister, me desculpe, mas você está incorreto na designação da residência principal. A casa pode estar em qualquer lugar, inclusive fora do Canadá, e, de acordo com as decisões do CRA no passado, você pode simplesmente usá-la uma vez por ano para férias, a fim de considerá-la como residência principal. Não importa onde seus filhos freqüentam a escola, porque normalmente residentes não são definidos dessa maneira.

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O outro grande mostrador são pessoas, muitas vezes aposentados. com grandes quantidades de capital se mudando para Victoria. Primeiro nós tivemos uma onda de dinheiro de Alberta mas então foi seguido por uma onda de dinheiro de Vancouver. Fazer um locatário injetar 750k de dinheiro novo é significativo, mas ter um refugiado de Vancouver injetando 1,5 milhão de dinheiro novo pode muito bem ser a chave que levou os preços a ultrapassar a renda local. Em muitos casos, isso resultou em sua própria cadeia de compras com os moradores que desciam a escada da propriedade (de uma casa na baía de Oak até um condomínio no centro, a título de exemplo).

A forma como as estatísticas são mantidas, eu sugiro faz tentando descobrir qual é o maior disco próximo ao impossível. Assim, áreas como Oak Bay são mais diretamente afetadas do que outras, mas a pressão dos preços é vista em toda a cidade. Obviamente, não é o único fator, uma vez que coisas como a prevalência de suítes também se orgulharam de preços para o SFH, incluindo casas que não têm uma suíte.

O dinheiro novo é dinheiro novo, mas há uma diferença marcante no mercado quando o dinheiro novo é uma enxurrada de recém-chegados com bolsos muito profundos.Parecia de outra forma, é realmente surpreendente que um cara velho como eu, com trinta anos de poupança para trás? ele tem bolsos mais profundos do que um jovem como você. Não tenho dúvidas de que, muito antes de chegar aos 65 anos, você poderá comprar sua casa dos sonhos em James Bay. De grosseiro, há uma forte chance de que, nessa época, James Bay seja um mar de altas altitudes e não mais sua localização de sonho. Eu vi essa cadeia de eventos acontecer mais e mais em Toronto. A demanda por mais densidade para tornar um bairro mais acessível nem sempre produz o que as pessoas esperam. Libertar os cães do desenvolvimento não significa que você sempre consegue controlar os desenvolvedores. A menos que eu esteja enganado, um novo edifício de quinze andares foi recentemente aprovado para James Bay. Eu sei de fato que vários outros edifícios estão nos livros e esperando que a eleição termine.

Eu sei que você quer aumentar a densidade para torná-lo mais acessível para você, sem necessariamente mudar o caráter de James Bay. Mas você tem que lembrar que há muitas pessoas atrás de você nessa linha de acessibilidade que você vai gritar que a densidade precisa ser aumentada a ponto de poderem viver no centro da cidade. Ironicamente, suspeito que você seja um Nimby em formação.

Eu não estou tentando bater em você (basicamente eu não me importo com o que acontece com James Bay, embora eu esteja triste que Victoria pode perder o personagem que faz dele um bom lugar para se viver). Eu sugeriria que você repensasse em que parte da cidade você quer comprar se seu plano é ficar lá a longo prazo e criar uma família lá. Mas você parece mais do que inteligente o suficiente para descobrir isso por si mesmo, então isso é realmente apenas um homem velho falando ao vento.

Se você é um grande fornecedor de hipotecas para uma população altamente alavancada, eu não pense o economista-chefe estaria escrevendo para si mesmo uma boa passagem para casa se falasse no mercado. Chamar isso de “equilibrado” e, portanto, de preço estável é defensável em termos acadêmicos, mas na aplicação prática é completamente para o almoço. Um mercado de ER está sempre sujeito a pressões para baixo ou para cima; depende de qual parte do ciclo em que ditamos que força tende a predominar e a trajetória geral da precificação.

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Toronto ou Vancouver não vai pular a maior parte da fase de “queda” e entrar em algum mercado magicamente equilibrado. Esse é o sonho perpétuo oferecido por economistas, políticos, compradores recém-alavancados, e que, até onde eu saiba, não são precisas. E nós estamos bem pior do que os Estados Unidos antes do evento de desalavancagem. Preços IMO, tem muito mais a cair pelo menos nesses mercados, e eu não acho que Victoria vai ser um piquenique também.