Paragon reporta os mercados imobiliários da área da baía pesquisam a contabilidade do bitcoin do grupo liz mccarthy

As porcentagens de valorização do condado e da cidade no gráfico acima foram calculadas pela média das alterações nos preços medianos de venda e no dólar médio por pé quadrado. Nós também incorporamos S&P Cálculos de apreciação da área metropolitana de Case-Shiller SF com base em seu algoritmo que quebra o mercado em três partes por segmento de preço. Cada cidade e município inclui em si uma ampla variedade de mercados imobiliários individuais de diferentes segmentos de preços e dinâmicas variadas, portanto, essas porcentagens são generalidades amplas. Como se aplicam a qualquer casa particular é desconhecido sem uma análise comparativa de mercado específica.

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NOTA IMPORTANTE: Tal como acontece com o desempenho do mercado de ações (ou bitcoin), as taxas de apreciação comparativa nos mercados de habitação variam muito, dependendo das datas exatas de início e fim da análise.


Por exemplo, se calcularmos a mediana da apreciação do preço de venda de 2006/2007 (preços de pico anteriores) para 2018 no acumulado do ano (em vez de 2011, a última base do mercado), SF chega a 82%, Oakland a 36%, Marin em 31,5% e Sonoma em 12%.

1) Estar no centro do boom da alta tecnologia (San Francisco, San Mateo, Santa Clara); 2) proximidade com os municípios do centro, mas com significativamente menor custos de habitação (Alameda County e especialmente Oakland são ótimos exemplos): 3) ser afetado a um tamanho exorbitante pelo financiamento do subprime e pelo crash do preço de propriedades problemáticas de 2008-2011 (Oakland e muitas áreas afastadas e menos caras); 4) acessibilidade relativa: Nos últimos anos, à medida que os preços dos imóveis subiram, a maior pressão da demanda do comprador passou para mercados menos onerosos dentro e entre os países; 5) aumento substancial da oferta em função de novas construções (mercado de condomínios SF); 6) aumentos no tamanho médio das residências vendidas (+ 13% no SF); e 6) a recuperação econômica nacional geral: EUA. preços internos Apreciei cerca de 49% desde que atingiu o fundo em 2011.

Este gráfico ilustra a dinâmica da enorme taxa de valorização em Oakland desde 2011, após a queda drástica nos preços durante a recessão do mercado: Gráfico: mudanças de preço medianas de Oakland. E este gráfico baseado em dados Case-Shiller ilumina as grandes diferenças na magnitude de bolhas, colisões e recuperações de diferentes níveis de preços internos: Gráfico: Tendências de apreciação por segmento de preço.

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De um modo geral, os bairros mais ricos, com as casas mais caras, apreciaram menos em termos percentuais (mas mais com base no aumento do dólar) do que bairros menos caros durante esse período. Especialmente nos últimos 2-3 anos, as taxas de valorização de casas mais acessíveis aceleraram mais rapidamente. Essa dinâmica também ocorreu no último período do último boom imobiliário.

O gráfico acima acompanha as vendas em volume de dólares para casas, duetos, condomínios, cooperativas, TICs e edifícios residenciais de 2-4 unidades. Se as vendas de prédios residenciais e edifícios comerciais de várias unidades maiores fossem incluídas, os volumes de vendas subiriam para alguns países. Por exemplo, em São Francisco, 74% de todos os impostos sobre transferências cobrados em 2017 estavam relacionados a vendas de propriedades de US $ 10 milhões, a grande maioria dos quais eram prédios de apartamentos e propriedades comerciais maiores.

Sobre a questão dos controles de aluguel e despejo, as pessoas tendem a votar em seus próprios interesses financeiros (e não de acordo com suas opiniões sobre a teoria macroeconômica da oferta habitacional): inquilinos para os controles e senhorios e proprietários (potenciais proprietários) contra eles . É por isso que as fortes medidas de controle de aluguéis são tipicamente encontradas apenas em cidades de AC com populações de inquilinos majoritários, como SF, Oakland, Berkeley e Santa Monica. O aumento dos aluguéis em espiral, como ilustrado no quadro abaixo, tornou este um dos assuntos políticos mais intensos do dia, a ser votado nas eleições de novembro.

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A maioria dos mercados da Bay Area agora começará a transição da temporada de vendas de primavera mais aquecida para a temporada de verão menos ativa. Parte dessa dinâmica é um aumento acentuado das reduções de preço. As tendências sazonais variam de acordo com o município: Sonoma, por exemplo, tem um forte mercado de segunda residência que pode atingir o pico no meio do verão. São Francisco e Marin costumam ver picos dramáticos nas vendas durante a curta temporada de vendas no outono. Todos os mercados enfrentam grandes desacelerações para as férias de inverno, antes de acordar e começar o ciclo novamente no ano novo.

De acordo com um recente relatório de Turner & Townsend, São Francisco tem o segundo maior custo de construção do mundo, atrás apenas de Nova York, e esses custos continuam a acelerar devido a uma série de fatores: custos de terra e mão-de-obra; o longo planejamento, aprovação & permitindo o processo; oposição política ao crescimento; e requisitos de habitação a preços acessíveis.

De acordo com os cálculos apresentados no primeiro gráfico acima pela Associação de Corretores de Imóveis da CA, a renda média da família da Área da Baía aumentou em 23% desde 2015, em comparação com um aumento nacional de 7% (calculado pela Seeking Alpha). Entre outros fatores, tem sido relatado que as pessoas que se deslocam para a Bay Area ganham consideravelmente mais do que as que se mudam.

O boom de alta tecnologia da Bay Area tem sido uma das maiores máquinas de criação de novas fortunas da história, mas muitos residentes não compartilharam seus benefícios, ou, na verdade, foram afetados negativamente por seu impacto custos de habitação. A Bay Area ocupa o terceiro lugar em número de bilionários (depois de NYC e Hong Kong, segundo a Wealth-X), mas, por outro lado, mais de um milhão de moradores vivem na pobreza (segundo o Public Policy Institute of California). Temos um dos grandes mercados residenciais de luxo do país, mas também "A Bay Area possui uma das maiores e menos abrigadas populações de rua do país." (por SPUR, The Urbanist, setembro de 2017)

De acordo com o CAR, apesar de aumentos muito significativos na mediana preços internos e as taxas de juros, taxas de acessibilidade, registraram um pequeno aumento ano a ano na maioria dos municípios da área da baía, devido ao aumento da renda familiar. Isso nos surpreende, mas não pudemos revisar todos os dados subjacentes empregados no CAR Index. O CAR ainda não conseguiu incorporar as recentes alterações nos impostos federais em seus cálculos, o que presumivelmente reduziria as taxas de acessibilidade devido a novos limites sobre a dedutibilidade de impostos estaduais e locais (como impostos de propriedade) e juros de hipotecas. Dependendo de circunstâncias financeiras específicas, nossa estimativa, reconhecidamente não qualificada, é que isso provavelmente significará a perda de dezenas de milhares de dólares em deduções do imposto de renda federal para alguém, digamos, dono de uma casa de São Francisco na cidade. atual vendas medianas preço. (Por favor, obtenha um advogado mais qualificado do seu contador.)

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As taxas de juros desempenham um papel importante na acessibilidade econômica e nos custos de moradia (para aqueles que não pagam todo o dinheiro). Eles aumentaram sensivelmente em 2018, mas até agora isso parece motivar os compradores a agir mais rapidamente antes que as taxas subam. Ainda assim, em algum momento, se as taxas continuarem a subir, presumivelmente haverá algum impacto negativo no mercado. Embora consideravelmente acima dos mínimos históricos dos últimos anos, as taxas ainda são muito baixas pelos padrões de longo prazo.

Uma das pedras fundamentais da economia e do mercado imobiliário da Bay Area atual tem sido o aumento espetacular de empregos nos últimos 7 anos, muitas vezes em empregos extremamente compensados: recentemente, o salário médio no Facebook foi de US $ 240.000. (Por outro lado, Mark Zuckerberg fez um salário de um dólar em 2017: esperançosamente, ele tem outras fontes de renda.)

Essas análises foram feitas de boa fé com dados de fontes consideradas confiáveis, mas podem conter erros e estão sujeitos a revisão. Não é nossa intenção convencê-lo de uma determinada posição, mas tentar fornecer dados e análises simples, para que você possa tomar suas próprias decisões informadas. Estatísticas medianas e médias são generalidades enormes: existem centenas de mercados diferentes na Bay Area, cada um com sua própria dinâmica única. Os preços médios podem ser e muitas vezes são afetados por outros fatores além das mudanças no valor justo de mercado, e as tendências de longo prazo são muito mais significativas do que as de curto prazo. É impossível saber como os preços médios se aplicam a qualquer residência particular sem uma análise comparativa de mercado específica. Todos os números neste relatório devem ser considerados aproximados.