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Homebuyers experientes encorajados por uma melhor seleção e taxas de juros historicamente baixas estão voltando ao mercado e os desenvolvedores e corretores estão correndo para recuperar o atraso. No dia 12 de setembro, a Realogics Sotheby’s International Realty (RSIR) patrocinou uma nova vitrine de condomínio no Fairmont Hotel durante a Conferência Anual Multifamiliar da BISNOW. O tão aguardado evento atraiu centenas de líderes do setor e corretores que buscavam informações antecipadas sobre vários novos desenvolvimentos em estreia no outono. Dean Jones, presidente e CEO da RSIR, moderou um painel de especialistas de desenvolvedores, economistas e profissionais de marketing para discutir o pivô de Seattle para a aquisição da casa após anos de oferta anêmica e aumento de preços.

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“Esta é a primeira vez que uma coleção de novos condomínios está sendo mostrada desde a última apresentação ao 2007 Condomínio Expo há mais de uma década ”, admite Jones.


“A realidade é que assistimos a um incrível ciclo de apartamentos após a recessão e percebemos que os aluguéis crescem até 50% em Seattle desde 2010. Agora, muitos desses arrendatários estão buscando uma casa própria para garantir seus custos de moradia e participar de ganhos patrimoniais. tornar-se a cidade grande que cresce mais rápido nos EUA. ”

Jones refere-se a um relatório recente, em conjunto, pesquisado pelo RSIR e O’Connor Consulting Group, uma empresa líder em economia e avaliação de imóveis, especializada em moradias multifamiliares em toda a região metropolitana. Entre as observações, as vagas de apartamentos aumentaram nitidamente durante o quarto trimestre de 2017, uma vez que a demanda caiu em 4.500 unidades nos condados de King e Snohomish; enquanto durante o mesmo período as vendas de condomínios e propriedades unifamiliares aumentaram em 5.500 unidades em relação ao 4T16.

“Essa é uma indicação direta da crescente demanda por propriedade”, disse Brian O’Connor, diretor do O’Connor Consulting Group e um dos palestrantes durante a conferência da BISNOW. O’Connor observa um número recorde de 27.000 unidades habitacionais multifamiliares que serão entregues no submercado de Seattle, durante a década atual, mas 93% delas foram construídas especificamente para aluguel e não para venda. Como resultado, atualmente existem apenas dois novos empreendimentos de médio e alto arranjo oferecidos no mercado nos recém-entregues Gridiron Condominiums e NEXUS Condominiums, que serão concluídos até o final de 2019. Coletivamente, eles oferecem 496 novas unidades, mas 85% eles já foram pré-moldados. De fato, ambos os desenvolvedores recentemente removeram suas listagens e suspenderam suas atividades de marketing em favor da reintrodução do inventário remanescente em um mercado futuro.

Mais estoques estão chegando, incluindo os condomínios Emerald de 265 unidades e os condomínios SPIRE de 352 unidades no centro de Seattle. Ambos já estão em construção com ocupação até o final de 2020, no entanto, nenhum deles ofereceu oficialmente unidades para venda ainda. E nos condomínios KODA, um prédio de 203 unidades em breve entrará em operação no Distrito Internacional para ocupação no final de 2020, mas quase 85% das unidades foram reservadas para pré-vendas prioritárias, muitas com segundas posições.

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Diante da falta de novas ofertas, vários desenvolvedores que preservaram a opção de alugar ou vender decidiram oferecer condomínios. Pelo menos três comunidades recém-construídas e uma iminente inovadora entrará no mercado nas próximas semanas oferecendo reservas em unidades antes de sua estreia nas vendas públicas. Três fazem parte da The Neighborhood Collection; o Edison, de 51 unidades, no Capitólio; o Atrium de 34 unidades no Capitólio; e as 48 unidades de Wallingford45 em Wallingford. Cada um tem como alvo pontos de preço atingíveis e ocupação de 2018, dos US $ 400.000 a mais de US $ 800.000, com a maioria atingindo os limites de empréstimos conformes, permitindo que os compradores se classifiquem com 3,5% de entrada e menores pontuações FICO e as mais nítidas taxa de juros.

Ele está certo (especialmente se um comprador quiser uma nova casa). De acordo com o NWMLS, existem apenas 31 casas listadas para venda no centro de Seattle e no centro de Seattle que foram construídas na última década, mas apenas uma delas está no Capitólio e as opções preferidas em Wallingford são ainda mais apertadas. O motivo é a falta de oferta, enquanto os preços vêm subindo, pelo menos um por cento ao mês nos últimos anos, e os empreendedores vêm construindo apartamentos em vez de condomínios. O gráfico a seguir indica o desafio que os compradores enfrentam – o número de casas disponíveis e vendidas no acumulado do ano em 30 de agosto de 2018 caiu 42% abaixo de US $ 500.000, com preços acima de US $ 500.000. Da mesma forma, os preços entre US $ 500.000 e US $ 750.000 caíram 4%, enquanto os preços acima de US $ 750.000 aumentaram em uma média de 28%.

A busca por acessibilidade levou muitos compradores a olhar para fora dos bairros urbanos, mas o aumento dos tempos de deslocamento tornou-se um problema agravante na região. Uma solução é o desenvolvimento orientado ao trânsito, ou TODs, onde os desenvolvedores são encorajados pelo zoneamento de densidade mais alta perto de estações de trânsito. Um exemplo é o novo Encore at Sonata Place da BDR Urban – um empreendimento de 96 unidades planejado imediatamente em frente à Columbia Center Station para o sistema LINK Light Rail. Em breve, os proprietários podem aproveitar a opção de dirigir ou andar de trem até o centro de Seattle em apenas 15 minutos. Aqui, uma coleção de estúdios projetados com eficiência, condomínios de um quarto, um quarto e den e dois quartos variam de tamanho, de 383 pés quadrados a 1.020 pés2 e, em breve, oferecerão reservas a preços baixos de US $ 300.000,00. para mais de US $ 800.000.

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Jones aponta que os condomínios não são todos iguais e que a qualidade da construção, sem mencionar o design e os acabamentos, pode variar muito. Ele diz que os edifícios mais novos têm a oportunidade de se distinguir por meio de tetos mais altos, especificações aprimoradas e novas tecnologias em desenvolvimento ecológico, além de novos programas de garantia para residências.

Outro novo empreendimento chamado SOLIS no reverenciado Pike-Pine Corridor do Capitol Hill, em breve, introduzirá 45 condomínios de “Passive House” super luxuosos e ultra-luxuosos, com preços a partir de meados de US $ 400.000. Seu desenvolvedor, SolTerra Development (também participante da Conferência BISNOW), deve começar a construção no próximo mês com ocupação até o início de 2020.

Tanto a The Neighborhood Collection quanto a SOLIS começarão a aceitar reservas no dia 15 de setembro às 11h em seus respectivos centros de visualização Capitólio. As reservas exigem um depósito totalmente reembolsável de US $ 5.000 em depósito e trancarão uma faixa de preço definida em uma unidade específica, permitindo que o comprador analise a oportunidade sem temer várias ofertas ou perder a oportunidade.

“Faz sentido que um novo recruta pise água em um apartamento enquanto avalia seu novo emprego e sua nova cidade”, disse Dave Janssens, um corretor RSIR representando o SOLIS Condominiums. “Muitos estão se juntando, investindo em suas empresas e observando os dois aluguéis, os preços médios das casas e as taxas de juros subindo – em algum momento eles conversam com seu CPA e decidem que é hora de comprar.”

De uma perspectiva econômica, o Seattle A área metropolitana está atirando em todos os cilindros – especialmente no centro de Seattle e seus arredores. Um relatório recente da Downtown Seattle Association revelou que há US $ 5,6 bilhões em projetos em andamento, um aumento de 27% em relação ao ano anterior. Na verdade, existem 224 projetos em vários estágios de desenvolvimento combinados, quase o mesmo número concluído nos últimos oito anos, observou o The Puget Sound Business Journal. Downtown Seattle viu mais espaço de escritório completado por último ano do que qualquer outra cidade nos EUA, representando 20% da construção de escritórios da CBD no país. A maior parte da construção atende à crescente demanda por campi de tecnologia, pois a Silicon Forest compete com o Vale do Silício pelo recrutamento e retenção de trabalhadores de tecnologia.

“Isso certamente ajuda o Estado de Washington a não ter imposto de renda e os nossos preços de imóveis, por enquanto, são mais atraentes do que a área da baía com o que parece ser uma pista mais longa para o crescimento”, conclui Jones. “Enquanto os empregos continuarem, a demanda por moradias continuará alta, com um notável pivô de possuir versus aluguel. Eu não vejo essa demanda mudando em breve, mesmo à sombra da decisão do HQ2 da Amazon, que deve ser revelada em breve. Uma vez que os funcionários saibam para onde vão, eles provavelmente firmarão as decisões de compra também. ”

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